不動産は動く HOW TO STOP
地主や家主の破綻が不動産金融業の最大の原資
地主や家主に不動産のプロがいるか？不動産ビジネスにはプロもアマもありません。理由のいかんを問わず、所有権の転移が常態化しています。表に出ることはありませんが、水面下で投売りや競売が行われ、安く買付け、多くの利益を生み出す仕組みを持った者だけが儲かる仕組みになっています。
不動産は動く 不動産は負債！
不動産はそのままにしておくと資産と言うよりは負債になる。持ってみればよく分かる。地主家主から離れよう離れようとしている。税制からみても三代相続すると資産を無くすと言われています。毎年の固定資産税も現金で納税しなければなりません。そのためにサラリーマンになったり、事業を起こして義務を果たします。事業は、不動産を担保に銀行から融資を受け、執行猶予付きの経営となります。長期的に見ると家主破産は限りなく起こり得ます。
不動産ビジネスは中古ビジネス
中古ビジネスは、不用品をただ同然で引き取ったり、処分の名目でお金をもらいながら、売れるものなら売り切る。もっともな理由をつけ、如何に安く買い叩くか、この買取が中古ビジネスのすべて。新築と言っても買った瞬間に中古になる。結局は、不動産ビジネスも中古ビジネスと言えます。
中古は買い手が値を決める
買取はマイナス査定が前提。中古アパートの算定は、土地の評価額から解体費を差し引きした金額が買付けの目安。所有者が売りたいといった瞬間、足元を見られ、安く買い叩かれるのも中古ビジネスの常。新品の価格が基準にならないのも中古ビジネスの特長。逆の見方をすると売れば二束三文、上手く運用すれば新品同様の価値を生む。これが中古ビジネスの醍醐味と言えます。
中古売買のブラックボックス
収益物件だと大々的に売り出されているものも、元を正せば、所有者が経営を諦めて売りに出されたもの、分けあり物件と言えます。以前は、ここに売り手と買い手のブラックボックスがありました。しかし、ここに来てこのトップシークレットが表に出始めたのもネット時代の特長かもしれません。
業界の人間模様
不動産金融業界にはお客様と言う概念がありません。不動産金融業者は、お客様のことをエンドといったりします。これは最終その物件を購入するお客さん。つまり、一番高値で買ってくれる人ということです。大抵買った瞬間に値段が下がって同じ値段では売れないものです。もしあなたが言い値で入札するようなビジネス感覚だったら不動産投資には向きません。売買益と手数料と運用益は全く別物のビジネスと考えると業界のお金の流れや人間模様がよく分かります。
不動産投資と開発
不動産開発を見ると、最初の開発事業者は、資金が尽きて倒産し、それを第三者が安く買い付け、競争力（アドバンテージ）をもって事業再生をします。ゴルフ場開発等、不動産賃貸の中古市場もこの流れにあります。更の状態から許認可を取っての開発行為は、時間や初期費用が多額に掛かるだけに、事業化を見る前に、事業の露払いの役で終わってしまう公算が非常に高い。
不動産投資の絶対条件
契約書は作成した方に分があります。変動の時代、いつ執行されてもおかしくありません。不動産を持つ絶対条件は、売り逃げのノウハウと仕組みを持つこと。客付けの仕組みを持つこと。収益物件を買い付けても客付けができなければ、安く買い叩かれ、多額の残債を負う。
不動産はそのままにしておくと負債
金融とはお金に質を求めない
実際、銀行と不動産会社の間でサラリーマン投資家を誕生させ不動産のキャッチボールをしています。このボールから多くのにわか投資家を振り落とすゲームが行われています。高く売付けて安く買い取る業務フローが不動産会社と銀行の儲かる仕組み。不動産は大抵買った瞬間に値段が下がって同じ値段では売れません。
サラリーマン大家は、この評価損を背負ってゲームを始めることになります。優良物件と売り出されているのも元を正せば、家主が経営を諦めて買い戻されたり、競売に掛けられたりしたものです。専業大家でも難しい経営に、経営手段を持たない大家さん、蚊帳の外に置かれたサラリーマンに勝算はあるのか？限りなくレッドゾーンに置かれています。
不労大家が大家を駆逐する
投資や節税のために業界に参入して来た新興大家は、家主であっても大家ではなく、金融業と言える。銀行や大手不動産会社が後方支援し、業界は大家不在に変質している。
借金はリバレッジかリスクか？
サラリーマンは、低金利で銀行から給与所得を担保に融資を引き”不労大家”になって不労所得を夢見ます。低金利がいつまで続くのか？このあたりに不動産投資のリスクがあります。慢性的な借金体質のため余裕を持った経営ができません。無借金経営が最高のクレジットです。
自己破産する家主が増加
業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン
金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。大家さんはいい加減、アパート建設業者に騙された！とか言ってないで、自分の無知、勉強不足を恥じた方がいい。そもそも消費者じゃなくて事業者なんだから、言い訳はできない。（全国賃貸住宅新聞）
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