今ある物で、何ができるか？
有形、無形の資産を棚卸し、上手に運用しましょう！資産の組み換え
特に、客付けに支払った販売費を総計してみてください。この販売費を収益に変えられないか？大家さんが集客の仕組みをつくってしまったらどうでしょうか？商売の仕方を変えます。（大家ブランドと販路）を構築します。これからの賃貸経営
経営をシュミレーションしてみてください。時間が経ってゆくとどう変化してゆくかイメージしてみてください。確実に言えることは、主体性のない経営、意志のない経営はどこかで破綻します。客に断たれます。何に向かって、何をするか。それが社会にどう受け入れられるものか？！時間が味方してくれるか？！考えに考え抜いて仕事の仕方（OS)を生み出してみてください。アパート経営の傾向と対策 自己診断
経営戦略 ローコスト経営
収入の上限が決まっている以上、如何に経費を抑え、満室を維持するか？商売は仕入、経営は販売収益構造に変える。自分でできることは自分でする。できないことはできるようにする。経費を収益に換える。
賃貸住宅は生活インフラ、住環境が商品。美化やコミュニティーづくりは？挨拶や掃除は？ここに大家さんの仕事度が表れる。
経営者責任
アパート投資をする。アパート経営をするという認識をした時点で責任はすべて家主となる。地主家主の破綻が不動産ビジネスの最大の原資になっている。ビジネスにはプロもアマもない。理由のいかんを問わず、所有権の転移が常態化している。表に出ることはないが、水面下で投売りや競売が行われ、安く仕入れ、多くの利益を生み出せる仕組み（ブラックボックス）を持った者だけが持続可能な経営を可能にしている。
不動産は動く。物は壊れる。地主家主から離れよう離れようとしている。税制からみても三代相続すると資産を無くすと言われている。毎年の固定資産税も現金で納税しなければならない。そのためにサラリーマンになったり、事業をして義務を果たすわけです。事業からみても、不動産を担保に銀行から融資を受け、執行猶予付きの経営をしていることになる。契約書は作成した方に分があるように作られている。変動の時代、いつ執行されてもおかしくない。総じて言えば、不動産を持つには、生活費と同じように現金を必要とする。従って、収益を生み出せない不動産ビジネスは不動産を手放す時期を早めるだけ。
危険ゾーン 経営者意識
クレームやトラブルはそのままにしておけば負の資産となってしまうが、善処すれば資産となる。これは責任者がその現場にいて可能となる。仕事にはクレームやトラブルは付き物、あって当たり前。これらを減らすノウハウを積み重ねることが、経費を減らし、機会損失を減らし、収益を生む資産となる。この分野を外注にしてしまうと事業とは言えない。ここを他人任せにしてしまったらビジネスチャンスを失います。
クレームやトラブルは入居者があっての話。経営は販売にあり、その他の業務はすべて経費でしかない。
業界再編成の兆候 業界内
業界再編成の兆候 業界外
直接取引は、仲介料の負担を不要にした点で、お客様にメリットをもたらしたが、ゼロゼロ物件の出現によって、経済的なメリットは薄れた。逆に、経営面において家主側に必要となった。直接取引は、経費を掛けずに売上げを上げることができるからだ。もっと重要なことはいつでもお客様とつながっていることだ。
何故、ホームページでないと駄目なのか？
SNSやブログなど便利なメディアが普及していますが、これらには、致命的な欠点があります。必要な情報が検索される仕組みにはなっていません。ホームページは情報が固定化（ファイル）され、ページ検索に対応できる作りになっています。Googleに、「あなたの市町村名＋アパート大家」と検索してみてください。いかがですか？ホームページでないと、お客様が必要とする基本情報がきちん検索されません。SNSやブログの役割は、他人とのつながりのキッカケづくりと考えるのが妥当です。
きつい言葉ですが、”地主と小作人の関係”に見えてきます。業界用語からして、礼金、敷金、家賃からもうかがえますが、立場を利用したビジネスです。店子に部屋を貸してやるから、しっかり稼いで、お店代を払えという風にも見えます。業務をみてもお金で無言の圧力をかけ、使用人感覚で業者を動かしています。資本主義ですから、これはこれで構いません。しかし、インターネットの世界では、この立場とか、お金とか、命令とか、権力は一切機能しません。
インターネットの出現した当時、”やっと自分のメディアが手に入った。これでやっと販路が手に入る”と言う感動と喜びを味わったものです。マスメディアから開放され、自分で広告と販売をやって行けるという確信。この閃きを信じ、タブーと思われていた領域に果敢に挑戦し、物、人、お金に優先し、情報を経営の生産財とした。情報をお金にする仕組みをつくる。。これがインターネットの醍醐味です。
SEO対策とは、ホームページを営業マンにすること。キーワード検索は、お客様の意志で、知りたい事柄を言葉の組み合わせで縛りこみ、これに該当する、呼応しているホームページを最適化順にランキング表示するサービスです。上位に検索されるとその分仕事が優位に働きます。従って、大家ネットの最大の原動力は、”検索されるホームページ大家”にあります。ホームページ大家が増えれば増えるほどその効果は大きくなります。これがネットワークを組む意味。
一人でできないことは、ネットワークで。自立した個人が、ネットワークを組むと企業や国家をはるかに凌駕する事業ができます。ネットワークの生成は、自分でできることは自分で行い、できないことはできるようにしようとする自立した集団であるために、命令ではなく、自発的にネットワークの持つ理念に共感をして自律的に成長する。従って、ネットワークには所有者はいない。
アパート投資は、売買が容易にできる株式、証券に比べると、家業に投資をする、事業に経営参加するという意味合いが強い。運営する手腕があって初めて経営が成り立つと言える。従って、素人が借金をし、最初から事業を始めるにはあまりにもリスクが大きい。すべて借金、すべて外注経営で、３０年にも亘る経営の見通しが立つわけがない。４〜５年経つと減収が始まり、営繕など突発的な出費がかさみ、支払いや返済ができなくなる時期が必ず来る。銀行は、担保に融資をしたに過ぎない。これが不動産ビジネスの現実だ。
アパート経営は農業に似ている。石高が決まっている。農地改革で小作人が地主になり自作農となった。土地の所有と農作業をすることを当然のものとして受け入れた。農繁期には労働の貸し借りと言うよりは相殺し、お金を掛けないで済む共同体を形成した。農業技術を持った技能集団であり、経営を担保するセイフティーネットだ。現場で汗を流す。アパート経営も農業の就労に学ぶ点が多い。（基盤整備）
アパート投資は、不動産を担保に融資を受け、約束手形を振り出し、借金をリバレッジにして利益を生み出す。その運用益で、約束手形を買い戻す投資方法。アパート賃貸は長期返済に耐えられる事業ではない。建物の劣化、客離れ、業者離れに抗するだけの運用能力があるか？多くの地主家主は、結果として、不動産を手放し、多額の債務を負うことになる。
アパート経営は、収入の上限が決まっている。従って支出がそのまま損金となる。逆の見方をすると自分でできる仕事は自分で行い、できないことはできるようにして外部への支払いを抑える。この自助努力がそのまま収益となる。先ずは経費を掛けずに満室にすること。販売が経営。この命題を解決するスキルがあって初めてアパート経営者と言える。
副業 人との関わりの煩わしさや二次的な節税対策が目的のため事業に積極的に関わりをもたない大家さんが多い。これが通用したのは右肩上がりの成長期までの話。名前を表に出さずに事業のできる時代は終わった。需要が激減した中で、片手間でできる仕事ではなく、善処をしないと節税どころではなく、不動産を失い、多額の債務を負いかねない。所在を明らかにしない相手と取引する人はいない。
アパート再生 サラリー年収の２〜３割を家賃が占める。パート勤めをして月に約１０万円。サラリーマン大家さんの給与や大家さんのパート代で、事業の失敗を補填できない。レバレッジの利いている仕組みの中で、収益を生み出すしか挽回の方法はない。商売の借りは商売で返す。事故が起こってしまった後では、アパート再生はできない。レバレッジの権利を失ってしまうからだ。だから、事業が動いている時に手を打つしかない。
中古ビジネスは、不用品をただ同然で引き取ったり、処分の名目でお金をもらいながら、売れるものなら必要な人に値ごろ感をもって売る。もっともな理由をつけ、如何に安く買い叩くか、この仕入が中古ビジネスのすべて。 アパート中古物件の売買も中古ビジネスに変わりはない。仕入業者はマイナス査定が基準。中古アパートの算定は、土地の評価額から解体費を差し引きした金額がアパート再生の目安。所有者が売りたいといった瞬間、足元を見られ、安く叩かれるのが中古ビジネスの常。新品の価格が基準にならないのも中古ビジネスの特長。逆の見方をすると売れば二束三文、しかし、中古を運用すれば新品の価値を生む。これが中古ビジネスの醍醐味。
情報時代 一番大事なことは、情報を見抜く力、目利きとその責任。自分の行動に対する自己責任。消費者は弱い者、だから最後は国が面倒を見てくれる。こんな甘えはもう許されない。ビジネスにプロもアマもない。
業界にぶら下がっている構図。客付け会社は売り易い物件から契約をとる。古くなった物件は後回しにする。それでも家主は、客付け会社にすがろうとする。足元を見られ高い広告費やゼロゼロ物件で目玉にされ、結果、食い物にされる。大家さん、主体性を持とう！経営者になろう。それには客づけをする力を持つことが自立の第一歩。
客付け会社（賃貸ショップ）は、街角にショップを持ち、ホームページで物件紹介をしながら、この街に移り住み、アパート暮らしをしたい人の引合を集める。この情報を家主に販売する。この客付け業務をアパート大家さん自身でできないか？できないのならできるようにしよう！という提案が、”ホームページ大家”です。経営は販売。外注の内製化で経費を収益に換える。これを可能にするのがアパート大家さんのメディア - ホームページだ。
以前から、管理会社（客付け会社）は、家主と仲介業を兼務しているケースが多い。当然、客付けは、自社所有のアパートが優先される。結局は、お客様からの引合情報を一元集約したものが、業界を制する時代になった。家主に、”ホームページ大家”を提案するのは、自分で客づけしないと誰も本気でやってくれない時代になったからだ。大家さんは、なんでも自分でやってしまうプレーイングマネージャーなのです。
３０年以上、広告マンとして企業をアカウントして言えることは、自分の製品を自分の販路で売る自社製品商品化政策をとっています。この主体性を持った企業だけが成長を続けています。私のアカウントしたすべての上場企業はこの軌道に乗っています。同じ努力をするのであれば、報われたいですよね。
環境に身を委ねていれば良かった時代は終わりました。これからは自分で行き先を決め、自分で歩かないと事は何も進まない時代になりました。自分の心で自分を動かす。セルフマネージメントの時代に入っています。事大主義的、サラリーマン的行動からの脱却です。革新者(イノベーター）の時代と言えます。アパート業界も例外ではありません。
インターネットと消費税には共通点があります。流通経路をショートカットし、余分な経費を掛けずに目的を達成させる役割があります。構造改革を誘引します。
業界に牙を抜かれ、戦意を失ったアパート大家が、この逆境の中で自分の持っている可能性(ポテンシャル）に目を覚ます。アパート業界の中心は大家である。自立する大家の集団が大家ネットである。いま最大の問題は、人々の考えが硬直化していることだ。考え方を大きく変えなければならないのに、変わっていない。
「社会の進歩を妨げるのは、既得権というよりは、人々の古い考えだ」とは、ケインズの至言である。この言葉は、現在の賃貸事業にこそ向けられるべきものだろう。
アパートを探しているお客様が電話で直接問い合わせをして来ると仕事がし易くなります。仕事が複雑にならずに、シンプルに事が運びます。大家ネットに登録しましょう。
※経営管理全般を見渡すと大家ネットは販売管理に主力を置いています。経営の原資にあたるからです。しかし、労務管理、仕入管理、財務管理、品質管理など利益を生み出す一連の経営システムが大切になります。特に不動産は税制を知らないことには、いくら収益をあげても実質的な利益の算定ができません。知っているか知らなかったの違いがもろに経営に影響します。儲かっているように見えても税金が払えないケースが非常に多い。これが家主破産へとつながっています。
あなたが街のホームページ大家！
@ooya_net からのツイート大家ネット構想 Step_1 ホームページ大家 
Step_2 ネットワーク大家 Step_3 ソーシャルネットワーク大家
大家ネットは、(有）産広シーアールが運営しています。当社は、不動産会社ではありません。大家でもありません。成果報酬を請求するネット商社でも営業代行会社でもありません。広告会社です。まだ、大家さんは,インターネットの醍醐味を知らないでいます。大家さんに、ホームページで大家宣言すると、自分で集客できるんだ！と言う”驚きと喜び”を味わっていただきたい。そして、大家さんひとり一人がホームページを持ち、ネットワークを組み、共同受注、相互客付けのできる大家仲間を作っていただきたい。これを実効するメソッドが大家ネットです。情報時代は、「知っているか、知らないか、やるか、やらないか」の差が、時間と共に、決定的な違いとなって現われます。
☆ライフライン＆セイフティネット「結い」☆
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